中海学仕里｜西四环卖500万？但是也有料~

天霞

最近，北京楼市动作颇多，一波轰轰烈烈的开盘后，去年入市的那批项目已经被狠狠的拍在了沙滩上。
此前，一直在朋友圈预告不断的中海石景山西四环地块，7月18日公布了案名：中海学仕里，定位洋房产品，销售指导价7.95万/㎡。
拿地信息
今年5月31日，中海新城+石泰联合体以26.6亿底价摘得石景山衙门口670地块，住宅楼面价约5.2万/㎡。
地块用地性质为F1住宅混合公建用地，建设用地面积29034.998㎡，建筑控制规模72588㎡，控高36米，容积率2.5，绿地率30%，执行套内70/90政策，不再配建保障性住房。这一点确实符合很多人的口味。



也许是巧合，中海新盘上市之际，也伴随着轨道利好降临，根据刚公示的《北京市轨道交通第三期建设规划》，11号线的二期即将进入建设周期，从新首钢，到洋桥，中间途经新首钢东南区、衙门口、丽泽商务区等城市功能区。
根据站点布局，“衙门口东”、“鲁谷大街”将设站，由此这个四五之间的板块迎来实质性交通利好，这是不是就是传说中的“锦鲤运”？
楼盘总览
项目是"中海空间系6.0"的全面升级之作，小区总共8栋住宅，8-11层的小高层，全部是南北通透，一梯两户，没有东西向户型。



最哇塞的是户型瞄向刚需刚改面积段，打造72-115㎡二至四居，并且72-89㎡户型是主力。带大家看几张代表户型图：



先看项目的最小户型，别看它小，但中海把它做到了南北通透格局。这里说的南北向，即便是小三居也不是拿边角料凑数的；并且户型布局让整个空间尺度感很好，整体看着并不局促，空间利用率极高。



79平的南北通透三居：户型方正且南北通透。客厅和主卧都朝南，客厅面宽达到了3.7米，主卧大飘窗；卫生间干湿分离，此处掌声。北侧次卧，旁边还有一个小次卧，可以做书房，此处如做卧室，最多是单人床，不够舒适。厨房是U型的，空间利用率最高。



主力户型！89平三居，该户型十分方正且通透，主卧朝南配大飘窗，明厨明卫，卫生间干湿分离，U型厨房。客厅面宽达到了4.2米，市场绝对的少见！
这一户型，除了价格，真挑不出啥毛病。



115平四居大户型，经典的眼镜格局，客厅+双卧朝南，客厅面宽达到了4米，餐客一体等宽，南向双卧都有大飘窗，整体空间感很好。

最重要的是，听说学仕里得房率最高能干到90%。目前京楼新房得房率普遍在78%-83%之间，85%以上就算非常高了。不知道是否靠谱，等中海地产正式发布吧。



印象中石景山新房板块，基本都在西五环外，但这次中海学仕里有点特殊，位于西四环外，无论到丽泽商务区、金融街，还是到海淀，还都方便。
另外，衙门口作为新兴板块，近几年基础设施已大有改善。根据官方消息，未来石景山衙门口配套道路网将建设9条道路，投资超1.7亿，道路总长度约4.81公里。随着交通配套升级，衙门口通行效率正大幅提高，四通八达，出行会更加高效。



此外，项目周边还有十座城市公园，有北京石景山游乐园、石景山老山城市森林公园、西长安街文化艺术公园、松林公园、鲁谷奥运文化公园、北京国际雕塑公园、旺景公园、经仪公园、水上乐园、天元公园。这个中海学仕里应该是是妥妥的的公园地产了吧。



有一点很多人没注意到，衙门口其实拥有石景山现状最优质的教育资源，板块内有北京市京源学校（小学部），北京爱乐实验小学等基础教育配套，据往年政策，可直升北京市京源学校。该校一直是石景山传统名校，去年高考平均分位居北京前列。



北京市京源学校，是石景山区唯一一所15年一贯制的K-12体系学校，包括学前教育幼儿园两所，小学和完全中学各一所，是石景山区重点校。学校点到为止不能多说了。
除此之外，在去年底发布的《石景山区衙门口地区三大设施布局优化方案》中，衙门口还规划有12个班的托幼、30个班的小学、42个班的完全中学，未来将引入重磅级教育配套。此处鼓掌。
优质名校在侧，再加上一大波教育配套也在赶来，这么看“学仕里”的名字来源就清晰了。
另外，由于项目紧邻成熟的鲁谷商圈，商业设施非常丰富，基本生活需求都能满足，周边约5公里范围内，还有海淀五棵松、万达商圈、京西大悦城商圈等，同时沃尔玛山姆会员店、永辉广场等商超也相距不远，购物休闲尽享丰盛。
在健康保障方面，项目距北京朝阳医院京西医院、北京中西医结合医院、解放军总医院第三医学中心等优质医疗单位都相对较近，看病就医无比方便。
无论轨道交通、公园绿化，还是各类生活配套，中海学仕里所在板块已经具备了崛起的条件，这样的产品，还是在西四环这样的优质地段，放在全城都非常具有诱惑力！
观点分析
中海空间系在过去5年，为北京市场奉献了多个经典之作。不论是在居住体验上，还是户型格局的创新上，中海实实在在改变了石景山的城市形象。
每一个项目的成功，都在振兴一片区域。北辛安如此，首钢东南区如此，衙门口亦如此。
只说好的那是广告，不能光说好的，有没有弊端呢？
一位住在附近的粉丝说：项目位于石景山与丰台交界处，该板块内工厂多、小汽修、各种仓库、小企业多且杂乱，如此洋房如此环境，不知入住后洋房外部环境何时才可以跟上步伐，别一等又是很多年。
一位专家级网友说：附近有陕京天然气一期管道，和天然气分配站。此处小编也是刚听说，后期待考察~设计肯定是安全的，但是您买房有知情权，这一点咱们自行判断。
京畿楼语，秉承客观公正，房子有优点咱们解说，房子缺点咱们不能不提啊！该买的还是会买，对于劣势有疑虑的买房人自然会多加考虑也没毛病。

田园烟雨

前排顶，很好！